Již v minulém příspěvku jsem se zabýval dlouho očekávanou změnou – zrušení daně z nabytí.

Pro připomenutí:

1. Co je velmi důležité, toto osvobození bude platné pro všechny, kdo měl zápis vlastnického práva proveden v prosinci 2019 a později. Přesný termín zápisu vlastnického práva najdete na Listu vlastnictví v sekci E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu.
2. Poptávkovou stranu jistě podpoří velmi překvapivé rozhodnutí vlády České republiky – všechny hypotéky uzavřené tento a příští rok budou mít možnost odpočtu úroků od základů daně z příjmu (první návrhy na zrušení daně z nabytí mluvily o zrušení této možnosti).

Ale tím změny na realitním trhu nekončí. Velmi důležitá je novela, kterou již podepsal prezident a týká se předkupního práva.

Zákonodárce se novelou vrátil k původní formulaci ustanovení §§ 1124 a 1125 občanského zákoníku. Můžeme říci, že zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci bude od 1. 7. 2020 minulostí, kromě následujících výjimek:

• spoluvlastnictví (jakékoliv, nejen nemovité věci) bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku ve znění novely), nebo
• spoluvlastnictví k zemědělskému závodu bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to bez omezení doby trvání a dopadající i na dědický podíl (§ 1125 občanského zákoníku ve znění novely).

POZOR

Je ovšem nezbytné neopomíjet přechodné ustanovení novely, které stanoví, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníku i po uvedeném datu (článek II. bod 4. novely).

Z toho plyne, že není povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům, jestliže smlouva byla podepsána po 1. 7. 2020 (s omezeními popsanými výše).

Nájemní smlouvy na byt

Také zde dochází k poměrně důležité právní úpravě. Novela upravuje dílčí otázky nájmu nemovité věci za účelem bydlení. V nájemních smlouvách o nájmu bytu bude možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce (§ 2239 občanského zákoníku ve znění novely). Majitel tak získá nástroj, jak chránit svá práva.

POZOR

Pronajímatel nesmí zapomenout na ustanovení, že každá sjednaná povinnost nájemce platit smluvní pokutu snižuje maximální možnou výši jistoty skládané na začátku nájmu (po staru kauce; § 2254 občanského zákoníku ve znění novely). Součet smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

Další změny:

Regulace Airbnb

Vlastník bytu bude muset podle novely předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti v bytě, které by mohly dlouhodoběji vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v budově.

Pro účely vyúčtování služeb bude také muset hlásit počet lidí, kteří například při krátkodobých pronájmech byt užívají. Obě novinky míří na majitele, kteří byty pronajímají například prostřednictvím Airbnb.

Vlastník bytu bude navíc povinen oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř obydlí. Povinnost zahrnuje i takové úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení.

Dluhy za služby přejdou na nabyvatele

Při prodeji bytu budou nově přecházet na nabyvatele případné dluhy původního vlastníka bytu, které souvisejí se správou domu nebo s užíváním bytu.

Všechny informace výše uvedené mají pouze informativní charakter. V případě dotazů mě neváhejte kontaktovat.

Antonín Tvrdoň, realitní makléř, antonin.tvrdon@re-max.cz

V případě zájmu o toto téma doporučuji článek Zrušení předkupního práva — co to přináší? na blogu dostupnyadvokat.cz