Co jsou hlavní faktory úspěšného prodeje nemovitosti?

prodej nemovitosti

Každý vlastník nemovitosti, pokud se rozhodne ji prodat, si přeje, aby jeho prodej byl maximálně úspěšný. Ale co je to vlastně úspěšný prodej nemovitosti? Není to jen cena, i když ta je samozřejmě důležitá. Jsou to další 2 faktory, které tvoří jednotný celek a dosažení každého z nich je předpokladem úspěšného prodeje. Které to jsou?

  1. Cena
  2. Čas
  3. Bezpečnost celého procesu prodeje

Správné nastavení ceny je velmi důležité. Prodáme-li nezvykle rychle a máme během prvního týdne hodně poptávajících, je nabízená cena nízká. Ale toto můžeme řešit aukcí, která také ukáže optimální tržní cenu. Je-li zájem malý, nebo téměř nulový, je to také komplikace, protože zůstane-li nemovitost v nabídce dlouho, stane se s ní ležák a kupující vyhlížejí slevy. To se samozřejmě nemusí týkat velmi exkluzivních nemovitostí, které čekají na svého výjimečného kupce. Proto vždy doporučuji svým klientům věnovat diskuzi o prodejní ceně náležitý prostor, a to hlavně nad reálnými čísly. Velmi často majitelé argumentují aktuální nabídkou a převážně vyberou nejdražší nabídky. Ale inzerovaná cena neznamená vždy prodejní cenu, to se dá zjistit jen z cenových map realizovaných prodejů. Také je vždy třeba zohlednit základní faktory, stáří a stav nemovitosti, v případě činžovního domu patro, dopravní obslužnost atd. viz body níže. Současná srovnatelná nabídka je dobrý doplňující faktor, neměl by však být jediným určujícím pro stanovení ceny.

Cenu bytu obecně zvyšuje:

  • novostavba, cihlová stavba
  • v osobním vlastnictví
  • kultivované okolí domu, pěkný výhled, orientace oken na jih či jihovýchod, klidné místo
  • nízký počet pater domě, méně bytů na jednom patře, výtah v domě s větším počtem pater, vyšší patro s výtahem
  • parkovací stání v domě či u domu
  • nízké měsíční poplatky
  • blízkost obchodů, supermarketu, doktora, školy, blízkost MHD či dopravy

Cenu bytu obecně snižuje:

  • panelový byt, družstevní vlastnictví, kondominium, s.r.o.
  • stav bytu před rekonstrukcí, nehezký nebo žádný výhled
  • orientace na sever či severozápad
  • mnoho pater v domě, mnoho bytů na jednom patře, chybějící výtah u vyšších domů
  • byt v posledním patře panelového domu, přízemí či suterén domu
  • rušná ulice či „problémová“ čtvrť
  • vysoké provozní náklady
  • vzdálenost občanské vybavenosti, velká vzdálenost dopravy

U rodinného domu hraje velkou roli lokalita, služby v okolí, dopravní obslužnost, stáří a technický stav budovy. Zde doporučuji vždy spolupráci s odborníkem, korektní posouzení technického stavu nemovitosti a uvádění jen pravdivých údajů.

2. Čas

Čas je taktéž velmi důležitým faktorem, má však jinou váhu pro každého prodávajícího. Záleží na tom, zda v dané nemovitosti bydlíte a chystáte se stěhovat, pak je důležité načasování a sladění koupě i prodeje, nebo zda je nemovitost prázdná. Obecně však platí, že pokud je nemovitost v nabídce nepřiměřeně dlouho, trh očekává změnu ceny (tedy slevu). Také nesmíme zapomínat, že každá nemovitost má své fixní náklady bez ohledu na to, zda ji využíváme či ne. Proto vždy také s klienty diskutuji otázku naléhavosti prodeje, i tento faktor může mít vliv na prodejní cenu.

3. Bezpečnost celého procesu prodeje

Prodej či koupě nemovitosti je pro většinu z nás velmi výjimečnou událostí v životě. Není to jako jít do krámu a koupit si rohlík. Proto vždy dbám a doporučuji svým klientům, aby bezpečnost celého procesu byla stejně důležitá jako je cena. Protože chci prodat a chci mít zaplaceno.

Vždy trvám na tom, aby prodej byl realizován tak, že nový majitel skládá peněžní prostředky na úschovní účet, a to buď u advokátní kanceláře či notáře, který je řádně a v dostatečné výši pojištěn. Také aby po podpisu smluv i tyto peníze byly uloženy v advokátní či notářské úschově a po složení prostředků dle smlouvy byl teprve podán vklad na katastr nemovitostí, kterým dojde k přepisu nemovitosti na nového vlastníka. A po přepisu dochází k uvolnění finančních prostředků z úschovy. Je to velmi důležitý postup, který pamatuje také na mimořádné situace. Účet realitní kanceláře není v žádném případě účtem úschovním.

Co říci závěrem. Jsem přesvědčen, že pravidlo – Cena, Čas, Bezpečnost – platí, ať prodáváte sám či s realitní kanceláří.

Pokud prodáváte s realitním makléřem, měl by mít na Vás vždy dost času, vysvětlit Vám celý postup, hledat s Vámi optimální řešení pro uspokojení vašich individuálních potřeb.  Z toho vyplyne marketingový plán prodeje, který si s makléřem odsouhlasíte. A to vše před podpisem smlouvy o spolupráci. Také si vždy nastavím se svými klienty systém komunikace. Za ideální považuji dekádní reporty a v případě, že to vyžaduje nastalá situace, telefonní spojení.

A co může přinést spolupráce s dobrým makléřem? Prodej za maximální tržní cenu, velkou úsporu vlastního času, neboť tento proces je v některých případech náročný na čas, kvalitní prezentaci nemovitosti, dobrý právní servis a samozřejmě bezpečnost celého procesu.

A podle mého mínění, odměnu, předem stanovenou, si makléř zaslouží až po realizovaném prodeji. Do té doby je to jeho riziko, že najde pro danou nemovitost správného kupce.

Ale ani pak to nekončí. Vždy připravím předávací protokoly, které konzultuji s majiteli nemovitosti, jsem přítomen předání nemovitosti, zajistím převod médií a novému vlastníkovi pomůžu s přiznáním daně z nabytí nemovitosti.

Tak si já představuji kvalitní službu pro své klienty, komplexní servis od A až po Z.

Chystáte prodej či pronájem? Napište si nebo si zavolejte (+420 607 523 476) o nezávaznou a bezplatnou konzultaci.

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely vyřešení vašeho dotazu. Zásady zpracování osobních údajů