Vždy na začátku roku se rozhoří vášnivá debata o tom, jak se bude vyvíjet trh s nemovitostmi. Několik let za sebou jsem četl zasvěcené úvahy o tom, že ceny nemovitostí budou zaručeně klesat a mnohé tyto závěry byly podloženy jak přehledem vývoje hypoték, tak i prodlužující se délkou, po kterou zůstávají nemovitosti v nabídce. A ceny neklesaly. Protože tu byly další faktory. Nedostatek nemovitostí, bytů či domů tam, kde je po nich největší poptávka. Řádově poměrně silná skupina investorů, kteří nákupem nemovitosti a jejím pronájmem řeší ochranu vlastních zdrojů proti inflaci, protože bankovní produkty znehodnocení peněz nezaručí. A v neposlední řadě délka stavebního řízení a nedostatek zahajovaných staveb a téměř absence sociálního bydlení.

A k poklesu cen v loňském roce nedošlo, naopak z velkých měst, kde se cena nemovitostí dostala na úroveň, která je pro mladé lidi i s dobrým zaměstnáním nedostupná, se přelévá růst cen nemovitostí do okolních menších měst. To je vidět krásně okolo Prahy. Velká většina zájemců, která mě v loňském roce kontaktovala kvůli nákupu bytu v okolí Prahy, volila toto širší okolí nejen z důvodu, že cena nemovitosti by zde mohla být o něco nižší než v Praze jako takové, a dále i z toho důvodu, že Praha stále nabízí silný potenciál vyššího výdělku, než je republikový průměr, tedy stále hledali byt v dobré dojezdové dostupnosti do práce.

Ale pojďme se podívat na trochu čísel z realitního trhu v uplynulém roce

• Objem poskytnutých hypoték – rostoucí ceny nemovitostí sice zabránily tomu, aby objemy klesaly tak rychle jako počty, přesto se celkový objem poskytnutých hypoték v loňském roce propadl o 16,9 %, tedy o více než 36,8 miliardy korun na 181,578 miliardy korun. Přesto jde o nejhorší výsledek hypotečního trhu za posledních pět let.

• Počet poskytnutých hypoték klesl oproti roku 2018 o více než 22 % na 77 388 smluv.

• Průměrná výše hypotéky se od listopadu 2016 drží nad dvěma miliony korun. V listopadu 2019 poprvé překonala hranici 2,5 milionu korun a v prosinci se vyšplhala až na 2 543 963 korun.

Přestože byl rozjezd hypotečního trhu na začátku loňského roku pomalejší z důvodu předzásobení z roku předchozího, od září se objem poskytnutých hypoték vrátil nad 15 miliard korun, tedy na dříve běžnou úroveň. Banky se tak zřejmě budou muset smířit s tím, že hypoteční žně již skončily a hypoteční trh se vrací do normálu.

A k tomu můžeme konstatovat, že se objevuje nový fenomén, který přináší spíše nejistotu a nepředvídatelnost do vývoje realitního trhu – to jsou blížící se volby. To, že dostupnost bydlení může být v příštích dvou letech velkým tématem, ukazují nápady z minulých dní, a to nejen politiků. Představitelé ČNB opakovaně v rozhovorech navrhují, že by bylo moudré uvalit vyšší daň z nemovitostí na druhou a další nemovitost. Dnes jsem dokonce zaznamenal názor, že by se to mohlo týkat i chat a chalup. S tímto návrhem tedy nepřišel nikdo z ČNB, ale i aktuálně zvýšená základní úroková míra peněz jistě nezlevní hypotéky a nepřispěje k dostupnějšímu bydlení.

I ministerstvo financí vidí lék na nastalou situaci ve zvýšení daně z nemovitostí u druhé a dalších nemovitostí, což asi vzhledem k tomu, že v kase toho na další sliby moc není, je zcela pochopitelné. Nejsem si jist, zda se někdo zamyslel nad tím, že efekt může být právě opačný. Ano, budou se platit vyšší daň, tak proč je nepřenést do výše nájemného. Také si nejsem jist, zda prodloužit zdanění prodané nemovitosti, kterou prokazatelně nevyužíváte, z 5 na 15 let má přispět k dostupnosti bydlení či spíše naplnit prázdnící se kasu.

A k tomu se ozvala milovnice regulací a slibů, které většinou nedožijí dalšího úplňku, paní Maláčová. Místo toho, aby stát zajistil dostatek startovacích a sociálních bytů, tak vyhlásí plán regulace nájemného. A v dalším kroku můžeme klidně i vyvlastňovat, vždyť je to pro dobro všech.

Je tu také několik neznámých, Brexit, virové ohrožení v Číně, které může poznamenat světovou ekonomiku, volání po regulacích a změně pravidel v otázce daní. Také by se na trh mohlo vrátit více bytů, pokud by prošel další z nápadů a to, že členové SVJ by měli právo vyslovit souhlas či nesouhlas s tím, zda byt bude využíván pro krátkodobé pronájmy. A pro všechny tyto signály, kterých stále přibývá, si  myslím, že dostupnost bydlení se jako téma stane velmi silným s blížícími se volbami. Jistě přijde hodně návrhů, jejichž cílem nebude vyřešit problém bydlení, ale o to bude větší snaha se zalíbit voličům. Vždyť slibem nezarmoutíš.

Ale vážně, přemýšlíte-li o prodeji nemovitosti, dá se obecně říci, že doba je příznivá. Ceny jsou na vrcholu a některé signály ukazují, že doba bude složitější. Již v loňském roce se doba prodeje nemovitosti protáhla, také ubyl počet zájemců o prohlídku nabízené nemovitosti. Ať chceme či ne, ekonomika ukazuje zpomalení. Přesto je třeba brát v úvahu také geografické specifika. Umístnění nemovitosti je vždy rozhodným faktorem pro její cenový vývoj.

Ale konečné rozhodnutí, zda prodat či neprodat nemovitost, vždy zůstane na vlastníkovi. Neb on dovede nejlépe zhodnotit veškeré okolnosti, které ho k úvahám o prodeji nemovitosti vedou.

Co můžu jen doporučit. Vyberte si prodejce, který se bude vaší nemovitosti věnovat na 100 %. Který bude hledat nové kanály, jak ji zajímavě představit případným zájemcům.

A jak vám mohu pomoci ve vašem rozhodování?  Máte-li zájem o informaci, jakou tržní hodnotu má vaše nemovitost, rád vám připravím tržní odhad. Ne vždy jsou ceny, za které jsou nemovitosti inzerovány, reálné. Já používám ke stanovení tržní hodnoty vždy reálné prodejní ceny za minulý rok či dva, kde je možno sledovat také trendy vývoje cen.

Máte-li zájem o stanovení tržní hodnoty nemovitosti, kontaktujte mě. Antonín Tvrdoň, antonin.tvrdon@re-max.cz, +420 607 523 476