Prodej pozemku. Co vše má vliv na cenu?

prodej pozemků

Pokud vlastníte pozemek a přemýšlíte o tom, zda ho prodat či počkat, čeká vás celkem zajímavé hledání informací a jejich následné vyhodnocení jako celku. Zajímáme-li se o nemovitost jako je dům, byt, chata, lze veškeré informace najít na katastru nemovitostí. Trochu jinak je tomu u pozemků. Katastr nemovitostí lze brát v případě pozemků jako jeden z možných zdrojů informací. Druhým, stejně významným zdrojem informací, je územní plán, který stanoví základní koncepci rozvoje území, ochrany, plošné a prostorové uspořádání, veřejnou infrastrukturu, koridory, zastavěné plochy, plochy ke změně stávající zástavby, územní rezervy atd.

Podívejme se tedy na to:

1. Jak katastr nemovitostí pozemky dělí:

  • zastavěné plochy a nádvoří
  • ostatní plochy
  • zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty)
  • lesní pozemky
  • vodní plochy

2. A co vše se lze o pozemku v katastru nemovitostí dozvědět:

  • parcelní a podparcelní číslo
  • typ parcely (pozemková, stavební)
  • výměra v m2 + za použití funkce – orientačně délku, šířku
  • druh pozemku
  • způsob ochrany ZPF (zda jde o pozemek v PF)
  • BPEJ a koeficient třídy

Dále pak se v katastru dozvíme, zda není pozemek zastaven nějakým druhem zástavního práva.

Kromě výše zmíněných informací, která nám poskytne katastr nemovitostí, je třeba také hledat další informace a je tedy nezbytné nahlédnout do územního plánu, kde zjistíme:

V prvé řadě regulativa výstavby

  • Jsou v zadání územně plánovací dokumentace
  • Provádí se obecně závaznou vyhláškou (obecní, městská)

Jde zejména o:

  • Určení využití ploch (legenda grafické části ÚP)
  • Určení využití pozemků a objektů (např. uliční čáry, výška a funkční využití staveb)
  • Zachování tradičního charakteru sídel (např. zastavění plochy, podlažnost, typ staveb, situovaní staveb)

A dále pak ostatní omezení jako jsou:

  • Ochranná pásma ve vztahu k sítím
  • Ochranná pásma ve vztahu k přírodě (lesy, vodní toky..)
  • Výměry komunikací dané dopravně silničním správním úřadem
  • Sjezd z veřejné komunikace

Použití informací z obou zdrojů má v konečném důsledku velký vliv na správné ocenění pozemku (pokud to není zemědělská půda, to by byl jiný příběh). Pro správné nacenění pozemku je tedy třeba brát v potaz mnoho faktorů. Jedná se zejména o:

  • Lokalita jako celek
  • Celková výměra
  • Inženýrské sítě
  • Územní plán
  • Regulativ
  • Přístup
  • Svažitost
  • Blízkost vodních ploch
  • Omezení vlastnických práv
  • Tržní situace
  • Ekologická zátěž
  • Oplocení
  • Celkový stav pozemku

Jedná-li se o pozemek větší výměry vyplatí se velmi často pozemek před prodejem rozdělit na menší celky. Ale to je námět na další článek, který přineseme příště.

Pokud se chystáte prodávat pozemek a nejste si jisti s naceněním tržní hodnoty, rád vám pomůžu a v případě zájmu také s prodejem.

Antonín Tvrdoň, realitní makléř (antonin.tvrdon@re-max.cz)

Seznam pozemků na prodej naleznete ZDE

 

Řešíte právě prodej, pronájem nemovitosti? Kontaktujte mě, rád Vám poradím. 

Antonín Tvrdoň, realitní makléř