Výběr správného nájemce

I když by se dalo říci, že na pronájmu nemovitosti není nic složitého, opak může být pravdou. V novém občanském zákoníku, který je základním kamenem pro nájemní vztah, je postavení nájemce v mnoha aspektech ve výhodnější pozici než v předchozích právních úpravách. Přesto i tady se již blýská na lepší časy, a to prostřednictvím rozsudků Nejvyššího soudu ČR.

Co jednoznačně není dobré uspěchat je výběr správného nájemce. Ptejte se vždy na důvody, proč se chce stěhovat ze současného místa nájmu, zda může poskytnout spojení na stávajícího „domácího“ za účelem ověření referencí, ptejte se na stabilitu v zaměstnání a v neposlední řadě také na případné exekuce. A ty si vždy ověřte, i když bude zájemce tvrdit, že žádnou nemá. Už jsem zažil, že ze žádné jich bylo více než deset.

Prohlídky nemovitosti, je-li tam nájemce

Jako pronajímatel máme právo přivést zájemce o nájem nemovitosti ještě v průběhu nájmu, a to až 3 měsíce před koncem nájmu. Musíme však nájemce požádat o zpřístupnění bytu v přiměřeném předstihu. Tato lhůta není v zákoně specifikovaná. Dle právní praxe se v této souvislosti za přiměřenou považuje lhůta o délce maximálně několika dní, přiměřenost se bude odvíjet od intenzity zásahu do užívacího práva nájemce a zároveň potřeby nájemce se na prohlídku připravit. Tato povinnost pronajímatele je obsahem většiny nájemních smluv, tedy nájemce by s tím měl být již srozuměn.

Když správně nastavíte cenu a ostatní podmínky nájmu, můžete mít denně i 20 volání na zveřejněný inzerát. Určete si jeden den na prohlídky a ideálně pošlete zájemcům krátký dotazník, část se předem sama vyselektuje. A proč? Protože i když večer před prohlídkami všechny obvoláte, zda to platí, přijde tak 50 % zájemců.

Co nezapomenout při sepisování nájemní smlouvy?

Nájemní smlouvu je ideální připravit na dobu určitou, ideálně jeden rok s možností opce.  Při případných problémech je výrazně jednodušší nájemníka vystěhovat. Na internetu koluje spousta vzorových smluv o pronájmu, a tak se tento proces může jevit jako velmi jednoduchý, opak je však pravdou. Pokud chcete předejít problémům, tak se těmto smlouvám raději vyhněte a nechte si smlouvu připravit od právníka, případně byt pronajmout prostřednictvím doporučené realitní kanceláře. Investované peníze se v případě problémů velmi rychle vrátí. Sjednejte si ve smlouvě výši nájmu a také možnosti, jak případně nájem zvyšovat s ohledem na vývoj inflace a situace na trhu s nájemním bydlením. Ve smlouvě stanovte způsob placení oprav v bytě (toto upravuje podpůrně nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Drobné opravy (těsnění, žárovky, zaseknuté kliky a další) jdou zpravidla za nájemníkem, větší opravy a investice nezpůsobené nájemníkem hradí většinou majitel jednotky (vadný bojler, prasklé topení)

Předání nemovitosti

Často se řeší, v jakém stavu má původní nájemce nemovitost předat pronajímateli. Zákon říká, že nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Tedy pokud jsme mu předali byt čistý, uklizený, čerstvě vymalovaný a opravený, měl by nám ve stejném stavu nemovitost vrátit zpět. Tomu však mnozí nájemci nejsou schopni dostát, svoji povinnost zvládnou jen z části, uklidí na oko, přemalují jen kuchyň atp. V takovém případě máme možnost uvést nemovitost do původního stavu na náklady nájemce a strhnout mu náklady z vratné kauce. Tedy když přebíráme byt po nájemci, mějme domluveného pracovníka na přípravu bytu, aby mohl nastoupit hned po převzetí bytu a například do druhého dne nemovitost připravit pro následujícího nájemce a nedošlo tak k časovým prodlevám.

Při převzetí nemovitosti si vždy sepište předávací protokol. Zaznamenejte do něj kromě stavu předávané nemovitosti i stavy měřičů vody, energií a případně tepla a teplé vody, abyste je mohli správně vyúčtovat. Jsou-li energie nahlášené na nájemce, nechte si podepsat přehlašovací formulář, který předáte novému nájemci, aby si je mohl převést na sebe.

Energie

Klienti se často ptají, zdali je výhodnější psát energie na nájemníka či na pronajímatele. Pro nájemníka znamená varianta energií napsaných na sebe větší kontrolu nad náklady za energie, ale také veškerou zodpovědnost s tím spojenou. Na jednu stranu si nájemce plně kontroluje výši záloh, výběr dodavatele a vše s tím spojené včetně vyúčtování (nehrozí, že by nedostal přeplatek, případně nedoplatek je mu přímo účtován). V případě stěhování je potřeba ohlídat, aby smlouvy byly přepsány na nové nájemce, či majitele, jelikož povinnost platit zálohy nekončí odstěhováním, ale fyzickým přepisem odběratelských smluv na jinou osobu.

Nezapomeňte!

Nájemník má právo se po krátké době přihlásit k trvalému pobytu bez souhlasu majitele, proto je třeba být velmi pečlivý při výběru s kým podepíši nájemní smlouvu. Je to přece jen má nemovitost. A také možnost dalších podnájemníků je pro nájemce dnes trochu jednodušší, má povinnost toto majiteli do 14 dnů oznámit.

Ale už tu máme taky nějaké rozsudky, které věc trochu upřesňují:

Podnájem bytu nebo jeho části bez souhlasu pronajímatele (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017). Nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí. Nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem. Chce-li nájemce dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlí (v takovém případě není rozhodné, zda chce dát do podnájmu byt celý či jen jeho část), může tak učinit vždy jen s písemným souhlasem.

Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017). Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které – bylo-li by jen ojedinělé – by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě). 

 Jak je vidět, nájem není zase taková brnkačka, jak by se mohlo zdát. A provize realitní kanceláře jsou v každém případě v dobrém poměru mezi výkonem a cenou.

A co vždy nabízí slušná realitní kancelář?

Pokud se ukáže, že nájemník je nespolehlivý či jsou jiné závažné objektivní důvody k předčasnému ukončení nájemního vztahu, slušný makléř toto udělá v rámci „záruky na svou práci“ bez nároku na odměnu.